Coleta de dados A etapa da coleta de dados das propriedades é o ponto de partida para elaboração da avaliação, tendo em vista a gama de dados a serem coletados para explicar a formação dos valores dos imóveis de um município, no meu entender (Ricardo Caires) as informações disponíveis nas empresas de saneamento, energia e telecomunicações, além das informações do cadastro imobiliário devem ser facilmente acessadas para a aplicação da metodologia científica no cálculo dos valores dos imóveis.
Outra fonte de pesquisa disponível seria o Cartório de Registro de Imóveis ou as guias de ITBI na Prefeitura Municipal. Essa última fonte, apesar de apresentar alguns valores subdeclarados de venda dos imóveis, sistematizadas proporcionam uma fonte de baixo custo, além da quantidade em face da demanda de declarações dos contribuintes, devendo ser complementadas nas imobiliárias ou com proprietários de imóveis, para uma melhor atualização do valor do imóvel.
No trabalho realizado a principal fonte para o valor dos imóveis (variável dependente) foi a informação constante nas guias de ITBI e apenas os dados cadastrais disponíveis no Cadastro Imobiliário foram utilizados (variáveis independentes), não sendo realizada nenhuma vistoria para incluir dados não constante na base de dados do Cadastro Imobiliário.
A modelagem, análise e comparação de um desses submodelos e para uma única tipologia de imóvel, no caso, apartamento, já que as modelagens dos demais submodelos são semelhantes, mas utilizam outros tipos de variáveis (características intrínsecas e extrínsecas dos imóveis), o que tornaria o trabalho complexo pelo número de variáveis de todas as tipologias existentes, como loja, casa, apartamento, sala comercial, galpões, telheiro e lote vago. Todo o tratamento dos dados para a construção do modelo foi realizado através de software especifico para a avaliação de imóveis, denominado “SisPlanV”. Este sistema trata os dados estatisticamente pela análise de regressão fornecendo diversos dados para a escolha do modelo a ser implantado, como por exemplo, gráficos de dispersão dos resíduos, teste F, coeficientes de determinação e correlação, transformação das variáveis para ajuste do modelo além de outras ferramentas estatísticas disponíveis.
Classificação das variáveis: Para a realização da modelagem dos dados, inicialmente as variáveis foram classificadas em 3 grupos:
Variáveis Quantitativas: São medidas diretamente as grandezas em estudo numa escala numérica conhecida. [ZANCAN,1996]
Variáveis Qualitativas: Representam os conceitos ou qualidades que podemos associar a valores numéricos possibilitando medir a diferença entre os dados. [PELLI, 2003]
Variáveis dicotômicas: dummy ou binárias: São aquelas que assumem dois valores, que se resume à existência ou não de determinados atributos. [PELLI, 2003]. Segundo ZANCAN (1996), a utilização do número zero deve ser evitada, pois em caso de serem usados logaritmos, eles podem levar a uma indeterminação.
RICARDO CAIRES DOS SANTOS
PERITO JUDICIAL
